Podatek od budynków w CIT — limit 10 mln zł i stawka

Podatek od przychodów z budynków jest odrębnym mechanizmem w ustawie o CIT. Nie jest lokalnym podatkiem od nieruchomości ani krajowym minimalnym CIT z art. 24ca. Dla właściciela wynajmowanego budynku może oznaczać comiesięczną kalkulację, nawet gdy roczny wynik podatkowy spółki jest niski lub ujemny.

Jakie budynki obejmuje art. 24b?

Przepis dotyczy określonego środka trwałego będącego budynkiem: stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, położonego w Polsce i oddanego w całości albo części do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie wystarczy sama wysoka wartość nieruchomości.

Trzeba sprawdzić ewidencję środków trwałych, tytuł prawny i faktyczny sposób udostępniania. Budynek wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby operacyjne nie jest automatycznie objęty podatkiem. Grunt również nie staje się budynkiem tylko dlatego, że figuruje na tej samej fakturze zakupu.

Stawka 0,035% jest miesięczna

Punktem wyjścia jest ustalana według art. 24b wartość początkowa budynku, a nie kwota czynszu otrzymanego w miesiącu. Ustawa przewiduje szczegółowe reguły ustalania tej wartości, w tym przy nabyciu i współwłasności. Następnie stosuje się zasady dotyczące powierzchni oddanej do używania i pomniejszenia podstawy.

Stawka wynosi 0,035% miesięcznie. Zapis 0,035% oznacza mnożnik 0,00035, a nie 0,035. Mylenie procentu z ułamkiem powoduje stukrotne zawyżenie wyniku.

10 mln zł to limit łączny, a nie na każdy budynek

Podstawą jest suma przychodów ustalonych dla budynków objętych regulacją, pomniejszona o 10 mln zł. Nie można odejmować 10 mln zł oddzielnie od każdego z trzech budynków posiadanych przez tego samego podatnika. Przy określonych powiązaniach kapitałowych kwota pomniejszenia podlega dodatkowo proporcjonalnemu podziałowi zgodnie z ustawą.

Przykład: po zastosowaniu właściwych zasad spółka wykazuje łącznie 18 mln zł wartości objętej podatkiem. Przyjmujemy, że przysługuje jej całe pomniejszenie 10 mln zł i nie występują inne szczególne okoliczności. Podstawa wynosi 8 mln zł, a miesięczny podatek: 8 000 000 × 0,00035 = 2 800 zł.

Co z częściowym najmem i powierzchnią do 5%?

Jeżeli budynek udostępniany jest tylko częściowo, ustawa przewiduje ustalenie przychodu proporcjonalnie do udziału oddanej powierzchni użytkowej w całkowitej powierzchni użytkowej. Dokumentacja powinna umożliwiać odtworzenie tego udziału dla danego miesiąca, a nie jedynie na dzień podpisania pierwszej umowy.

Nie ustala się przychodu, jeżeli łączny udział powierzchni oddanej do używania nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Po przekroczeniu tej granicy nie odejmuje się automatycznie pierwszych 5% jako dodatkowej kwoty wolnej. To warunek wyłączenia, a nie uniwersalny odpis od każdej kalkulacji.

Hotele i umowy usługowe wymagają analizy treści

W działalności hotelowej i podobnych modelach spór może dotyczyć tego, czy konkretna umowa ma charakter podobny do najmu lub dzierżawy. Nazwa usługi ani zaklasyfikowanie działalności nie rozstrzygają tego samodzielnie. Trzeba uwzględnić rzeczywisty zakres świadczeń, sposób korzystania z powierzchni i aktualne orzecznictwo właściwe dla danego modelu.

Nie należy przenosić wniosków z jednego wyroku na wszystkie hotele, obiekty noclegowe lub umowy krótkoterminowe. Przy większym portfelu nieruchomości warto przygotować oddzielną kwalifikację dla poszczególnych typów umów.

Jak rozliczyć podatek ze zwykłym CIT?

Co do zasady podatek oblicza się za miesiąc i wpłaca do 20. dnia następnego miesiąca. Ustawa przewiduje mechanizmy uwzględniania go przy zaliczkach i rocznym CIT, a także możliwość niewpłacania w określonej relacji do zwykłej zaliczki. Kwoty, których nie rozliczono, mogą podlegać zwrotowi na wniosek po spełnieniu ustawowych warunków. Zwrot nie następuje automatycznie tylko dlatego, że spółka wykazała stratę.

Kalkulację warto połączyć z harmonogramem zaliczek CIT i uzgodnieniem CIT-8. BTLA analizuje umowy, wartości początkowe oraz rozliczenia w ramach doradztwa przy inwestycjach. Krajowy minimalny CIT opisujemy oddzielnie w artykule o podatku z art. 24ca.