Fundacja rodzinna wynajmuje nieruchomość spółce fundatora — co z CIT?

Wynajem lokalu własnej spółce może być dozwoloną działalnością fundacji rodzinnej, a jednocześnie powodować bieżący CIT. Te dwie oceny wynikają z różnych przepisów. Samo przeniesienie biurowca lub hali do fundacji nie oznacza, że czynsz otrzymywany od spółki fundatora będzie zwolniony z podatku.

Dopuszczalny najem a zwolnienie podatkowe

Art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej dopuszcza najem, dzierżawę i udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Dlatego wynajem nieruchomości co do zasady mieści się w katalogu działalności fundacji. Nadal trzeba jednak sprawdzić art. 6 ust. 8 ustawy o CIT.

Ten przepis wyłącza zwolnienie dla przychodów z określonego najmu, dzierżawy lub podobnej umowy. Dotyczy przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz składników majątku służących prowadzeniu działalności przez fundatora, beneficjenta albo wskazany podmiot powiązany. W praktyce analizujemy zarówno najemcę i jego relacje z rodziną, jak i rzeczywiste wykorzystanie przedmiotu umowy.

Powiązania: tu istotny może być już próg 5%

Art. 6 ust. 8 odsyła do definicji podmiotu powiązanego z art. 11a ust. 1 pkt 4, ale dla udziałów i praw wskazanych w art. 11a ust. 2 pkt 1 ustanawia szczególną wielkość co najmniej 5%. Nie należy automatycznie przenosić do tego wyjątku standardowego progu 25% znanego z ogólnej definicji powiązań. Znaczenie mogą mieć również inne ustawowe podstawy powiązania.

Do analizy przygotuj schemat właścicielski fundacji i najemcy, listę beneficjentów oraz informacje o osobach mających wpływ na decyzje. Zmiana udziałowców w ciągu roku może wymagać ponownej oceny. Sam fakt posiadania odrębnych numerów NIP nie rozstrzyga, czy podmioty są powiązane.

19% CIT zamiast automatycznego zwolnienia

Jeżeli najem podlega art. 6 ust. 8, fundacja rozlicza CIT na zasadach właściwych dla tego dochodu. Podstawowa stawka wynosi 19%. Fundacje rodzinne są wyłączone z preferencyjnej stawki 9% przez art. 19 ust. 1b. Nie jest to jednocześnie automatyczne zastosowanie stawki 25% z art. 24r: ta dotyczy działalności wykraczającej poza katalog art. 5.

Przykład: roczny przychód z analizowanego najmu wynosi 240 000 zł, a prawidłowo ustalone koszty podatkowe tej działalności 40 000 zł. Przy braku innych korekt dochód wynosi 200 000 zł, a CIT według stawki 19% — 38 000 zł. Przykład nie obejmuje VAT, podatku od przychodów z budynków ani podatku związanego z późniejszym świadczeniem dla beneficjenta. Wyceny nieruchomości wnoszonej do fundacji nie można bez sprawdzenia utożsamiać z podatkową podstawą amortyzacji.

Czy przy wypłacie dla rodziny podatek nalicza się drugi raz?

Późniejsze świadczenie jest odrębnym zdarzeniem podatkowym. Ustawa przewiduje jednak szczególny mechanizm w art. 24q ust. 8–9: podatek od świadczenia może zostać pomniejszony o zapłacony przez fundację podatek obliczony zgodnie z art. 19 w przypadku art. 6 ust. 8, w granicach wskazanych w przepisach. Znaczenie ma także brak przedawnienia wcześniejszego zobowiązania.

Nie jest to uniwersalne odliczenie każdego podatku zapłaconego przez fundację. Potrzebna jest ewidencja zapłaty, podstaw i wykorzystanych pomniejszeń. Oddzielnie sprawdza się ewentualny PIT osoby otrzymującej świadczenie oraz warunki zwolnienia zależne od relacji z fundatorem i proporcji mienia.

Rynkowy czynsz i dokumentacja umowy

• Opisz lokal, sposób korzystania i podział obowiązków dotyczących napraw, mediów oraz ubezpieczenia.
• Uzasadnij wysokość czynszu porównywalnymi warunkami, zamiast ustalać ją według oczekiwanej oszczędności podatkowej.
• Sprawdź powiązania oraz obowiązki dotyczące cen transferowych, zwolnień dokumentacyjnych i raportowania; próg z art. 6 ust. 8 nie jest sam w sobie progiem dokumentacji.
• Ustal sposób rozdzielenia kosztów działalności opodatkowanej i zwolnionej.
• Przygotuj odrębną analizę VAT i, jeżeli ma zastosowanie, podatku od przychodów z budynków.

Częste pytania o najem w fundacji

Czy każda umowa z obcym najemcą daje zwolnienie? Nie należy tego zakładać bez sprawdzenia warunków i rzeczywistego zakresu działalności. Szczególny wyjątek dotyczący podmiotów wskazanych w art. 6 ust. 8 to tylko jeden z elementów oceny.

Czy rynkowy czynsz przywraca zwolnienie? Samo ustalenie ceny rynkowej nie usuwa przesłanek art. 6 ust. 8. Rynkowość i prawo do zwolnienia bada się oddzielnie.

Czy zmiana nazwy umowy na „udostępnienie” rozwiązuje problem? Przepis obejmuje również umowy o podobnym charakterze. Decyduje treść i wykonanie czynności.

Co ze zmianami planowanymi na 2027 rok?

Na 27 października 2026 r. trwały prace parlamentarne nad zmianami podatkowymi dotyczącymi fundacji rodzinnych. Sejm uchwalił ustawę 22 października, a 26 października komisja senacka zaproponowała poprawkę. Poniżej opisujemy reguły obowiązujące w dacie aktualizacji. Tekstu procedowanej nowelizacji nie traktujemy jako prawa już obowiązującego. Przy czynności planowanej na 2027 rok trzeba ponownie sprawdzić końcowy tekst, publikację i przepisy przejściowe.

Sprawdź etap prac nad zmianami dotyczącymi fundacji rodzinnych.