Rozliczenie ulepszeń w lokalu mieszkalnym

W trakcie trwania najmu lokalu mieszkalnego, najemca często wprowadza ulepszenia w użytkowanym lokalu. Przed podjęciem takich działań, warto przemyśleć, czy wynajmujący powinien zostać poinformowany o planowanych nakładach, czy jego zgoda jest konieczna oraz jak powinny być rozliczane koszty związane z ulepszeniami. Informacje te, nawet jeśli nie są kluczowe w momencie dokonywania nakładów, na pewno staną się istotne przy końcowym procesie zakończeniu najmu.

Ulepszenia to nakłady na lokal mieszkalny, które podnoszą jego wartość lub użyteczność w momencie zwrotu wynajmującemu. Oznacza to, że takie nakłady sprawiają, że wartość lub użyteczność lokalu jest wyższa przy zakończeniu umowy najmu niż w momencie jej rozpoczęcia.

Nie są to jednak nakłady, do których zobowiązany jest najemca lub wynajmujący. Na przykład, jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, najemca jest odpowiedzialny za konserwację, naprawę i wymianę takich elementów jak wanna czy umywalka, podczas gdy wynajmujący odpowiada za wymianę pieca grzewczego.

Ulepszeniem jest każdy nakład, który zwiększa wartość lub użyteczność lokalu, ale nie jest konieczny do podstawowego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgoda na dokonanie ulepszeń w lokalu mieszkalnym

Jeśli najemca planuje wprowadzenie ulepszeń w wynajmowanym mieszkaniu, powinien wcześniej uzyskać zgodę wynajmującego. Dodatkowo, sposób rozliczenia kosztów związanych z ulepszeniami powinien być uregulowany w umowie.

Przepisy nie określają konkretnej formy, w jakiej zgoda wynajmującego powinna być udzielona, co oznacza, że może to być również forma ustna. Jednak umowa dotycząca rozliczeń związanych z ulepszeniami powinna być sporządzona na piśmie. Brak pisemnej formy tej umowy nie skutkuje jej nieważnością, ale znacznie utrudnia udowodnienie ustaleń stron w przypadku sporu sądowego. Dlatego, w celu ochrony swoich interesów, każda ze stron powinna dążyć do pisemnego potwierdzenia ustaleń dotyczących ulepszeń w lokalu mieszkalnym.

Sposoby rozliczenia

Strony mogą swobodnie ustalić w umowie, jak będą wyglądać rozliczenia za dokonane ulepszenia. Na przykład: (1) wynajmujący zachowuje ulepszenia i zwraca najemcy ich wartość, (2) najemca po zakończeniu najmu przywraca lokal do stanu sprzed dokonania ulepszeń, (3) wynajmujący zwraca wartość nakładów okresowo, stopniowo potrącając określoną kwotę z czynszu płaconego przez najemcę, aż do całkowitego rozliczenia wartości nakładów.

Jeśli najemca wprowadzi ulepszenia bez zgody wynajmującego lub bez wcześniejszego ustalenia sposobu rozliczenia, wynajmujący może według własnego uznania zażądać usunięcia przez najemcę dokonanych ulepszeń i przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, pod warunkiem że nie naruszy to substancji lokalu, lub zatrzymać ulepszenia i zwrócić najemcy ich wartość, uwzględniając stopień zużycia na dzień opróżnienia lokalu. W takim przypadku to wynajmujący samodzielnie decyduje, którą z powyższych opcji wybrać.

Autor:

Rafał Drzewiecki

Adwokat, Mediator

Specjalizuje się w świadczeniu pomocy prawnej dla osób fizycznych. Dużą wagę przywiązuje do prób polubownego rozwiązania sporu, także w sprawach karnych. Realizuje się zawodowo w prawie karnym, ponieważ aplikację adwokacką odbywał u adwokata specjalizującego w tej właśnie dziedzinie. Szczególnie interesuje się tematyką postpenitencjarną: systemem dozoru elektronicznego, przerwy w odbywaniu kary, warunkowego przedterminowego zwolnienia.

Skontaktuj się ze specjalistą